小區(qū)物業(yè)管理一向是業(yè)主們以及購房群眾關(guān)注的焦點感混。近日冯乘，廣西壯族自治區(qū)十三屆人大常委會第十七次會議全票通過新修訂的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）部逮，將于2021年1月1日起施行矩桂。
據(jù)悉程奠，新修訂的《條例》具有理順政府和部門監(jiān)督管理體制乘儒、化解業(yè)主大會成立難與運行難、化解業(yè)主委員會工作難與監(jiān)督難袭靶、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動、化解車位車庫矛盾威恼、規(guī)范小區(qū)公共收益管理品姓、規(guī)范專項維修資金的管理使用等七大亮點，進一步加強和規(guī)范了廣西物業(yè)管理沃测，對規(guī)范物業(yè)管理活動缭黔，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益蒂破、營造和諧社區(qū)具有重要意義。
明確各部門職責 高效化解物業(yè)糾紛
以往在解決物業(yè)管理工作中别渔，各部門的職責不清附迷，對物業(yè)小區(qū)存在的違規(guī)甚至違法行為，部分職能部門以法律法規(guī)未賦予執(zhí)法權(quán)或賦予的執(zhí)法范圍未包含物業(yè)小區(qū)為由哎媚，不進入物業(yè)小區(qū)執(zhí)法喇伯，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映的問題遲遲得不到解決拨与。而根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)稻据，物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會既不是法人，也不屬于社會組織买喧，對于業(yè)主委員會主體的監(jiān)管部門不明確霉枢。同時，《物業(yè)管理條例》與地方性法規(guī)并未明確對業(yè)主委員會如何實施監(jiān)管榔屈，導(dǎo)致在處理涉及業(yè)主委員會的物業(yè)糾紛時斑宴，物業(yè)主管部門無法律依據(jù)可循。
對此亏铭，新修訂《條例》進一步明確了物業(yè)管理部門和有關(guān)行政部門的物業(yè)監(jiān)督管理職責窒埃，并強化信用監(jiān)管規(guī)定、落實綜合治理制度闰纪。同時宽考，還完善了聯(lián)席會議制度，落實聯(lián)席會議的召集人為街道辦事處畴瓜、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府啃碗，其他政府行政部門共同參與，以更好協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重大問題愕匪。
例如盐儿，在住宅專項維修資金方面，存在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維修費用高涮较、維修資金使用難稠鼻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想修卻修不了等問題引發(fā)的矛盾冈止，物業(yè)專項維修資金歸集、補繳候齿、續(xù)繳難熙暴、使用難一直是行業(yè)的難點問題』哦ⅲ《條例》規(guī)定了住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當按照方便快捷周霉、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則亚皂，依法保障專項維修資金的正常合理使用俱箱，并從維修資金的歸集和使用、管理灭必、續(xù)籌等方面進行具體規(guī)定狞谱。在水箱、電梯禁漓、屋面跟衅、樓頂或外墻、消防泳寥、給排水等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞载呢，無法正常使用等六種緊急情況下，可以通過簡化程序使用維修資金疹神，妥善化解物業(yè)糾紛取蓝。
加強監(jiān)督業(yè)委會 公共收益公開透明
針對調(diào)研發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會成立難，物業(yè)小區(qū)公共事務(wù)表決難墙弛；對業(yè)主委員會缺乏培訓(xùn)和指導(dǎo)捏表；業(yè)主委員會運作不規(guī)范，擅作為降井、亂作為镊迟，侵害了業(yè)主的權(quán)益等問題，《條例》作了詳細規(guī)定隘吆。新《條例》著重完善了業(yè)主委員會的內(nèi)容箭溜，加強了基層政府對業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)。其中晕石，明確了業(yè)主委員會職責桦陨，完善了業(yè)主委員會委員的條件，規(guī)定了業(yè)主委員會委員及候補委員會的禁止行為据途，確立了業(yè)主委員會信息公開制度绞愚，規(guī)范業(yè)主委員會的行為，同時在工作經(jīng)費上予以了保障颖医。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門將負責制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本位衩，并鼓勵小區(qū)業(yè)主參照示范文本制定本小區(qū)的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則裆蒸，進一步降低業(yè)主大會成立難度。在召開業(yè)主大會時糖驴，由街道辦事處僚祷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員參加，切實加強基層政府對業(yè)主大會工作的指導(dǎo)和監(jiān)督贮缕。
在小區(qū)公共收益管理方面辙谜，《條例》明確了公共收益的內(nèi)涵，規(guī)定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位感昼、共用設(shè)施設(shè)備從事商業(yè)推廣装哆、停車、廣告等經(jīng)營活動的抑诸，應(yīng)當按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定或者由業(yè)主大會決定友移。公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，應(yīng)當存入公共收益銀行專戶玷仗，經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的30%，同時規(guī)定物業(yè)服務(wù)人撒肉、業(yè)主委員會應(yīng)當每季度核對一次公共收益賬目仅犬，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示公共收益收支明細、增值和結(jié)存情況实腹。必要時案哄，業(yè)主大會可以對公共收益進行審計。
細化權(quán)利與義務(wù) 規(guī)范物業(yè)管理活動
據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)滥诀，個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)成本增加沐亏、業(yè)主拖欠物業(yè)費，或因過于追求短期利益而忽視服務(wù)質(zhì)量提升婴可，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量降低耸挟，使得業(yè)主因不滿意服務(wù)質(zhì)量而拒交物業(yè)費的現(xiàn)象加劇，形成惡性循環(huán)蠕祟。因此卿捎，《條例》也明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，并對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公開服務(wù)相關(guān)信息径密、退出和交接等事項作了規(guī)定午阵。同時明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負責人的信用評價體系，強化事中事后監(jiān)管享扔，對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)和人員實施聯(lián)合懲戒底桂。
同時，《條例》也明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動的權(quán)利與義務(wù)惧眠。業(yè)主除了執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定籽懦，還要遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用于个、公共秩序、消防安全猫十、環(huán)境衛(wèi)生的維護和應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度览濒。此外，還要對建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權(quán)利, 承擔義務(wù); 不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)拖云。
車位管理出規(guī)定 禁止采取“只售不租”
長期以來贷笛，停車位的產(chǎn)權(quán)問題、停車位供求矛盾問題宙项、公共車位的停車收益問題石被、物業(yè)小區(qū)車輛亂停放占用消防通道等問題一直是物業(yè)管理中矛盾糾紛的焦點問題，特別是開發(fā)建設(shè)單位對車位車庫采取“只售不租”的做法定岳，導(dǎo)致因小區(qū)停車問題引發(fā)的矛盾糾紛不斷低吠。
為解決這一矛盾，《條例》第七十九條專門針對專有車位車庫租售問題進行了規(guī)定池膜，要求“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車的車庫非淹、車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。不出售或者尚未出售的盘称，應(yīng)當出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主周讯、物業(yè)使用人停放車輛，且不得以只售不租為由拒絕出租兔阿，租金按照自治區(qū)奔沐、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”⊥捎猓《條例》第八十條對小區(qū)車位管理作出規(guī)定碘展，對利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地挑庶、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的情形做出了指導(dǎo)性規(guī)定言秸，嘗試解決小區(qū)停車難的問題。（姚琳尹） |